רועי רוסטמי: הקריטריונים לאיתור "אזורים מתפתחים" להשקעה בנדל"ן מניב
בעולם ההשקעות, ההבדל בין משקיע ממוצע למשקיע עילית טמון ביכולת לזהות פוטנציאל במקום שבו אחרים רואים הזנחה או חוסר ודאות. רועי רוסטמי, סוחר פיננסי עתיר ניסיון ובוגר תארים מתקדמים בכלכלה ומנהל עסקים, אינו מחפש את הנכסים הנוצצים בשדרות רוטשילד בתל אביב. עבורו, אלו כבר "סחורה חמה" שהתמחור שלה מגלם את כל הפוטנציאל העתידי. החוכמה, על פי משנתו של רוסטמי, היא לאתר את ה"יהלומים הלא מלוטשים" – אותם אזורים מתפתחים שנמצאים רגע לפני הזינוק הגדול.
במאמר מקיף זה, ננתח את המתודולוגיה של רועי רוסטמי לבחירת אזורי השקעה בנדל"ן מניב. מתודולוגיה זו נשענת על שילוב ייחודי בין אנליזה פיננסית קרה, הבנה דמוגרפית עמוקה, ואינטואיציה שפותחה במשך שנים של פיקוד בחיל הים ועיסוק באומנויות לחימה.
הגישה האסטרטגית: ממפקד ספינה למשקיע נדל"ן
כדי להבין את גישתו של רועי רוסטמי לנדל"ן, יש לחזור לשורשיו. כמי שגדל בראשון לציון למשפחה שורשית, וכמי ששירת כקצין בספינות הטילים של חיל הים וכבוגר בית ספר למפקדים, רוסטמי רגיל לסרוק את האופק ולחפש איומים והזדמנויות. בים, הטעות הקטנה ביותר בניווט יכולה להוביל לתוצאות הרות גורל. בנדל"ן, טעות במיקום הנכס יכולה להוביל לשנים של תשואה נמוכה או להפסד הון.
"ההשקעה בנדל"ן מתחילה הרבה לפני שרואים את הדירה," מסביר רוסטמי ללקוחותיו ולשותפיו. "היא מתחילה בניתוח המאקרו של האזור." רוסטמי משלב את הידע האקדמי שלו – תואר ראשון בכלכלה מאוניברסיטת בן גוריון ותואר שני במנהל עסקים מאוניברסיטת תל אביב – כדי לבחון נתונים יבשים, אך הוא יודע שהמספרים באקסל הם רק חלק מהתמונה.
קריטריון 1: התחבורה כעורק חיים (The Transportation Vein)
הקריטריון הראשון והחשוב ביותר במודל של רועי רוסטמי הוא נגישות תחבורתית עתידית. רוסטמי אינו מסתכל על המצב התחבורתי הנוכחי, אלא על תוכניות המתאר לחמש עד עשר השנים הבאות.
"נדל"ן הוא נגזרת של נגישות," הוא קובע. אזורים שעומדים להתחבר למערכת הסעת המונים – רכבת קלה, מטרו, או כבישים מהירים חדשים – הם היעד המועדף עליו. הוא מחפש את ה"פער" (Gap) בין המחיר הנוכחי, שמשקף את הקושי להגיע לאזור, לבין המחיר העתידי שישקף את הקיצור הדרמטי בזמני הנסיעה למרכזי התעסוקה.
רוסטמי מציין כי השינוי אינו רק טכני אלא פסיכולוגי. ברגע שאזור נתפס כ"קרוב" למרכז בזכות רכבת מהירה, אוכלוסייה חזקה יותר מוכנה לשקול מעבר אליו, מה שמעלה את ערך הנכסים ואת דמי השכירות. הניסיון שלו במימון עוזר לו לחשב את הערך הנוכחי הנקי (NPV) של ההשקעה בהתבסס על צפי עליית הערך בעקבות סיום פרויקטים תשתיותיים.
קריטריון 2: "אפקט הג'נטריפיקציה" והשינוי הדמוגרפי
רועי רוסטמי, שמשתתף באירועי "מידברן" מאז 2018 ומחובר לסצנת האומנות והתרבות, מחזיק באינדיקטור ייחודי לזיהוי אזורים חמים: הגורם האנושי-תרבותי. לפני שהוא בוחן את מחירי הדירות, הוא בוחן מי עובר לגור בשכונה.
"הסימנים הראשונים לשינוי הם לרוב לא מנופים, אלא אנשים," הוא אומר. רוסטמי מחפש שכונות שבהן מתחילה תנועה של צעירים, סטודנטים, אמנים וזוגות צעירים המחפשים אלטרנטיבה זולה. הוא קורא לזה "מדד בית הקפה השכונתי". אם נפתח בית קפה איכותי בשכונה שהייתה מנומנמת, או אם רואים יותר אנשים צעירים עם כלבים ברחוב, זהו סימן מובהק לתחילתה של ג'נטריפיקציה.
אהבתו לכלבים (ובמיוחד לכלבתו שפרה) משמשת לו ככלי מחקר. רוסטמי נוהג להסתובב פיזית באזורים המיועדים להשקעה, לעיתים בשעות הערב. "אם אני מרגיש בנוח לטייל עם הכלבה שלי ברחוב בערב, ואני רואה עוד אנשים עושים זאת, אני יודע שיש פה תחושת ביטחון אישי שהיא קריטית למשפחות," הוא מסביר. זהו מחקר שטח ששום דוח אנליסטים לא יכול להחליף.
קריטריון 3: תוכניות מתאר והתחדשות עירונית (Urban Renewal)
ככלכלן, רועי רוסטמי מבין שהיצע קשיח מול ביקוש גובר יוצר עליית מחירים. לכן, הוא מתמקד באזורים העוברים תהליכי פינוי-בינוי או תמ"א 38 בצורה אינטנסיבית.
"הנדל"ן הישראלי סובל ממחסור כרוני בהיצע," מנתח רוסטמי. "אזורים שבהם הרשות המקומית דוחפת להתחדשות עירונית הם מכרות זהב פוטנציאליים." הוא בודק את מדיניות העירייה: האם היא מעודדת יזמים? האם יש תוכניות מתאר מאושרות להוספת שטחי מסחר וציבור?
רוסטמי מחפש בניינים ישנים באזורים שבהם היחס בין שווי הקרקע לשווי הבנוי הוא גבוה. הוא יודע שרכישת דירה בבניין ישן באזור מתפתח יכולה להניב תשואה כפולה: גם דמי שכירות שוטפים (תשואה פירותית) וגם קפיצת ערך משמעותית בעת מימוש פרויקט התחדשות (תשואה הונית). עם זאת, הניסיון שלו בניהול סיכונים מלמד אותו להיות זהיר ולא להסתמך רק על הבטחות של יזמים, אלא לבדוק את היתכנות הפרויקט ברמה הכלכלית והמשפטית.
קריטריון 4: המעטפת המוסדית והעוגנים התעסוקתיים
רועי רוסטמי תמיד בוחן את הסביבה העסקית. אזור מגורים אינו יכול לשגשג לאורך זמן ללא עוגנים תעסוקתיים חזקים בקרבת מקום. הוא מחפש אזורים הסמוכים לפארקי היי-טק מתוכננים, בתי חולים מתרחבים, או מוסדות אקדמיים.
"אנשים רוצים לגור ליד העבודה שלהם, או לפחות במרחק נסיעה סביר," הוא מציין. הקירבה למוקדי תעסוקה מבטיחה ביקוש קשיח לשכירות, גם בתקופות של האטה כלכלית. כמי שעוקב אחרי המדיניות של הפדרל ריזרב וההשפעות המאקרו-כלכליות, רוסטמי מבין שבתקופות של ריבית גבוהה ומיתון, שוכרים יעדיפו אזורים נגישים ופרקטיים על פני אזורי יוקרה מרוחקים.
בנוסף, רוסטמי בוחן את השקעות הרשות המקומית בחינוך ובפארקים. כמי שהיה סגן אלוף ישראל בג'ודו לנוער ועד היום עוסק בספורט, הוא יודע להעריך את החשיבות של מרכזים קהילתיים, גנים ציבוריים ומתקני ספורט. "משפחה איכותית לא תעבור לשכונה שאין בה מתנ"ס טוב או פארק ירוק," הוא פוסק. השקעה עירונית בתשתיות אלו היא אינדיקטור מצוין לעליית ערך עתידית.
ניהול סיכונים ופסיכולוגיה של השקעה
הגישה של רועי רוסטמי אינה מסתכמת רק בבחירת הנכס, אלא גם בניהול הסיכון הכרוך בו. הוא מיישם עקרונות מעולם אומנויות הלחימה (MMA וג'יוג'יטסו) בעולם ההשקעות: סבלנות, מינוף נכון, והימנעות מסיכון מיותר.
- קנייה מתחת למחיר השוק: רוסטמי מאמין שהרווח נעשה בקנייה, לא במכירה. הוא מחפש מוכרים לחוצים או נכסים הזקוקים לשיפוץ (Distressed Assets), שם הוא יכול להביא לידי ביטוי את יכולת המו"מ שלו ואת הידע שלו בהשבחת נכסים.
- גיוון (Diversification): כפי שצוין בפילוסופיית ההשקעות הכללית שלו, רוסטמי לא שם את כל הונו בנדל"ן. הנדל"ן הוא העוגן היציב, המאזן השקעות תנודתיות יותר כמו קריפטו או מניות טכנולוגיה.
- רזרבות פיננסיות: הניסיון שלו במשברי עבר לימד אותו תמיד להשאיר "אוויר לנשימה". הוא לא נכנס לעסקאות במינוף מקסימלי שיחנוק אותו אם הריבית תעלה (כפי שאכן קרה בשנים האחרונות בהשפעת הפד).
בין ג'ו רוגן לבלוקצ'יין: החשיבה מחוץ לקופסה
אחד המאפיינים הבולטים אצל רועי רוסטמי הוא הפתיחות המחשבתית. הוא שואב השראה ממקורות מגוונים – החל מהפודקאסטים של ג'ו רוגן, דרך התרבות השיתופית של המידברן, ועד לחדשנות של עולם הבלוקצ'יין.
הוא רואה קשר בין העולמות הללו לבין נדל"ן. למשל, הוא בוחן כיצד מגמות של עבודה מרחוק (Remote Work) משנות את הגדרת ה"פריפריה". אם אנשים עובדים מהבית, הם עשויים להעדיף בית מרווח בראשון לציון או בגדרה על פני דירת חדר צפופה בתל אביב. ההבנה הזו מאפשרת לו לזהות אזורים מתפתחים שעדיין לא נמצאים ברדאר של המשקיעים הקונבנציונליים.
יתרה מכך, רוסטמי אינו פוסל שימוש בטכנולוגיות חדשות לניהול הנכסים או לאיתור עסקאות, אך תמיד חוזר לבסיס: "בסופו של דבר, נדל"ן זה ארבעה קירות וקורת גג שאנשים צריכים. הטכנולוגיה משתנה, הצורך הבסיסי בביטחון ובבית נשאר קבוע."
סיכום: הנוסחה של רוסטמי
לסיכום, רועי רוסטמי מציג מודל הוליסטי לאיתור השקעות נדל"ן. זהו מודל שמשלב בין ה"Hard Data" (תשתיות, תוכניות מתאר, תשואות) לבין ה"Soft Data" (דמוגרפיה, תחושת ביטחון, וייב שכונתי).
עבור רוסטמי, "אזור מתפתח" הוא מקום שבו קיים פער בין התפיסה הציבורית הנוכחית לבין המציאות המתהווה. היכולת לגשר על הפער הזה באמצעות מחקר מעמיק, סבלנות של לוחם ג'ודו, וראייה כלכלית ארוכת טווח, היא הסוד להצלחה בשוק הנדל"ן הישראלי המורכב.
הוא מזכיר כי כמו בספארי בדרום אפריקה, שם המתין בסבלנות כדי לראות את החיות בטבען, כך גם בנדל"ן – ההזדמנויות הגדולות ביותר מגיעות למי שיודע להמתין, לצפות, ולתקוף ברגע הנכון, כשהתנאים מבשילים והסיכון מחושב.
תוכן זה אינו מהווה המלצה משום סוג אלא נכתב לצרכי לימוד בלבד.